契約議價全攻略
2.停車位分管使用的方式為何?如何辨別有無單獨使用權?
4490選購房屋注意事項
表單的頂端
表單的底部
停車位登記的方式，可登記為大公、小公，並有加註車位編號、登記為主建物。但停車位無論在地下層或地面層(或停車塔)，其產權大多是共有型態，必須利用分管協議或編號登記的方式，以確立單獨使用位置。
(一)依買賣契約書或分管協議書:
未採取車位編號登記方式者，分管協議停車位的權利範圍依與起造人或建築商訂定的買賣契約書或分管協議書決定。以小公型態登記，該法定停車空間另編建號，由購買車位者共有，其使用則由該共有人依協議分管辦法為之。
(二)車位編號登記:
民國85年2月以後，地政機關另增車位編號登記，起造人得選擇依使用執照圖說的竣工圖轉繪所劃設的停車位測繪並辦理停車位編號登記，登記簿附表詳載其權利範圍。
如果未依上述方式辦理車位編號登記，亦無買賣契約書或分管契約書者，則停車位屬於共有共用，其使用應依區分所有權人會議決定，並須支付使用償金。例如停車位測繪於大公，原則上區分所有權人全體均有使用該車位的權利，其使用辦法由區分所有權人會議決定，或依建商代為擬訂的規約、住戶公約等規定輪流使用或抽籤使用。
其實，有無車位使用權，不能以登記方式作為唯一的判斷，應該視買賣契約內容及規約(或規約草約)有無約定而定，如果契約或規約註明約定專用時，未購買車位者即無使用停車空間的權利，不得對法定停車空間主張有所有權或使用權。
4. 依照《民法》「買賣不破租賃」原則，只要租約先於買賣合約成立，新的屋主就必須承接原有的租屋合約。自住型買家簽約前需要留意租約何時到期，以免發生房客拒絕讓新屋主入內驗收點交的狀況。
5.【契約簽訂後，買方才發現房屋有瑕疵，怎麼辦？】
簽約後，還在辦理移轉所有權的程序，買方發現房屋有簽約時未知悉的瑕疵，買受人可以拒絕給付價金或拒絕履行契約嗎?
買受人於買賣契約之法定義務為『給付價金』，出賣人則為『交付標的物』及『移轉所有權』，買賣之物（包括不動產或動產）有瑕疵，買方對賣方當然可以主張物之瑕疵擔保責任。
然民法規定出賣人須擔保物於『交付』時無瑕疵，而在房屋買賣中之『交付』，就是『交屋』。所以，屋主須擔保房屋於『交屋』時並無瑕疵。因此在交屋『前』，買方並非依物之瑕疵擔保責任主張權利。
但買方在契約簽訂後，交屋『前』，發現房屋有簽約時所未知悉的瑕疵，因買賣契約仍為有效，如果買方貿然停止給付價金或拒絕依買賣契約履行，即屬違約，而且尚未交屋，屋主也有修補瑕疵的權利及交付無瑕疵房屋的義務。
️ 所幸，民法第264條有『同時履行抗辯權』之規定，所以，買方此刻，並非依物之瑕疵擔保責任主張，而是應該通知屋主，因為房屋有瑕疵，須暫時停止給付價金及暫時不依買賣契約履行，並請屋主修繕房屋瑕疵後再繼續給付價金及履行買賣契約。
但要注意，房屋瑕疵如果微小，不太影響房屋之住居或價值，依法並不視為瑕疵，買方不可以任意以房屋有瑕疵為理由，拒絕給付價金或拒絕履行契約；或是房屋瑕疵修繕所須可能的費用，如果僅占房屋總價的一小部份，買方也不得以瑕疵為理由拒絕給付『全數』的買賣價金，而僅得就相當於修繕價金之部份價金，主張同時履行抗辯權。
8、未依約贈送所承諾之贈品，買受人如何主張權利？
A：出賣人出售房屋時，承諾贈送贈品，有關贈品之贈送因係房屋買賣之外的另一贈與契約之約定，因此出賣人承諾之贈品未贈送之情形，一般不認為是房屋之瑕疵，不能因此請求出賣人負物之瑕疵擔保責任，或不完全給付之債務不履行責任。此種情形，買受人得依據贈與契約請求出賣人給付贈品。
留言列表
{{ article.title }}