河畔小築

原住房屋出租，若戶籍丶所有權狀地址仍留在原址，則有可能被惡房客把房屋詐騙轉移出售，有屋出租之屋主，在詐騙案彼起彼落屢生情況下，要自我提高警覺。 

最近電話詐騙話題沸沸揚揚，也有民眾在網路舉出「人在家中坐，出租房屋變別人」的詐騙新案例。 

法界人士表示，依現行法律規定和實務運作，這種新型詐騙房子的案例是有發生的可能，在各種詐騙案層出不窮情況下，民眾還是小心注意防範為妙。 

一位黃姓民眾在網路揭發一種詐騙「出租房屋」的新案例，提醒有房屋出租的房主注意，不要誤蹈歹徒陷阱。

其中關鍵在於房主將房屋出租，卻為了節稅等多種原因，把戶籍留在出租房屋原址，請房客代收法定公文丶稅單，就極有可能把出租房屋，平白送給詐騙集團團歹徒。 

案例是這樣子：房主為了出國或他事，有一棟銀行貸款已還清的房子招租，有房客前來承租，遊説房主為了節省稅金（房屋稅丶所得稅丶土增稅⋯⋯），將戶籍留在原址，房客願意幫收信再轉交。

房主為圖省稅金或孩子就學或其他方便，也就把戶籍留在原址，房客也按時繳交房租並熱心協助收受税單等公文書，並轉交房主。 

時隔一段時間，房客突然失去聯絡，房主到原屋探究，發現已由別人進住。大驚之下，問其原委，新住戶謂透過仲介公司向原住戶（即原房客）價金「購買」的，並有地政事務所正式發給的土地和房屋所有權狀為憑，原房主向地政事務所查證，果然為真。 

原房主急忙查證放在銀行保險箱的房屋、土地所有權狀及印鑑章都完整無失，房屋怎麼變別人的了？ 

經報案由治安機關調查，原來該租屋房客利用文具行所買空白本票，偽造一張屋主開立的高額本票，據以持向管轄法院申請「本票裁定」，法院依法以雙掛號函知戶籍地的屋主，告知有異議應於20天內提出，逾期則視同「默認」，法院即會裁定該本票債權成立。

由於雙掛號公文寄達戶籍地即被房客「沒收」，法院當然裁定本票債權成立。 

接下來，該房客即持本票向法院申請强制執行拍賣房主所出租房子，第一拍通常流標，房客即以債權人身份，以「債權憑證」向法院表示願承受該房子，並以高額本票扺繳，法院准其所請，發給「不動產權利移轉證書」，俾向地政事務所逕行辦理不動産移轉登記給該房客，房客即儘速透過仲介公司出售給第三者，拿錢逃之夭夭。 

至此，系爭房屋已經法院之手及正當法律程序，移轉給房客並轉售給新房主，原房主是詐騙案的受害人，但他要主張取回「贜物」房屋，並不簡單，因新屋主毫不知情，可以用「善意第三人」摒除民刑事的追索，原屋主極可能因而平白失去房屋財産，縱使刑事方面破案，房屋和金錢都難以索回補償。 

法界人士以現行法律規定和實務操作，指出此種詐騙案的確可能發生。

關鍵在於法院公文書送達，通常以戶籍地為準，不動産則以地政事務所登記址為準，故本票裁定的公文書雙掛號信函，若由非善意他人收受，或雖善意代收卻遺忘轉交，致貽誤異議時機，造成偽造本票裁定成立，接下來強制執行拍賣丶權利移轉程序，也容易被矇在鼓裏，等發現房屋易主時，幾乎已經沒有救濟餘地。 

故而，戶籍址及不動產登記址，還是要注意公文書的送達收受，是否能確實把握，莫因被故意詐騙或無意失誤，而致發生不實本票裁定成立，帶來無窮後患或麻煩。

新聞報導台北市一名林姓屋主向警方報案，指稱去年將位在大安區，一間市值三千多萬元的房子，租給一名男子，日前男子退租，他在整理土地所有權狀等相關文件時，赫然發現自己的房子屋主已換人了。 

林男趕緊向法院查詢，結果差點沒昏倒，因為根據法院的資料顯示，他在去年向一名黃姓男子借貸了四千萬元，還簽下一疊本票，黃男年初向法院申請履行債務，他在屢傳不到、也未出面解決下，房子遭到假扣押，並被強制拍賣。 

林男雖大聲喊冤，表示那些本票都是偽造，而他的戶籍設在出租處，當然收不到法院的通知無法出面，但法院還是認定他沒有善保自己的權利，且過程中，也有依規定公告，他也沒提出異議，所以建議林男依民法提出救濟，並對租屋等嫌犯提出詐欺告訴，但私下不諱言地告訴他，「希望」非常渺茫。 

警方調查發現，全國已有多名與林男處境相同的被害人，光北市大安區，就有至少五間華廈，遭盜賣一億五千多萬元，這種手法可說是「假租屋、真貸款」的進階版，並懷疑是同一犯罪集團的連續犯罪。

法院的程序, 本票裁定， 屋主不上訴 所以一審就定讞了 ,然後申請支付命令，再申請執行假扣押執行。

查封拍賣、法院拍賣、點交 ，即使如此， 這些程序多半需要半年以上(除非有特殊管道)。

而且從詐騙集團送假的本票去法院申請裁定到賣出房子前應該會發函至少7-8次以上 老實說這個詐騙的程序其實很長而且環節很多容易被識破 所以出租期間至少要一年以上才能完成 只要詐騙集團沒有領到法院的錢之前都可能被屋主識破而失敗，我想詐騙集團應該有研究過屋主的狀況才下手，最理想的標的應該是"屋主戶籍在出租處" "屋主出國移民無法常常回台""房屋位於高價區""老式公寓或無管理員的大樓"等條件都符合就是這些詐騙集團的目標。 

市場發生過的不動產交易詐騙手法：

一、假租屋，真賣屋：

詐騙集團利用人頭戶，以房東名義開立假本票，再以債務不履行為由，向法院申請給付，法院將傳票寄至租屋地點，

但租屋人（即詐騙集團）故意不告知房東，房東在不知情下，房子被法院拍賣，再由人頭戶買下房子，向銀行辦理大額貸款，房東的房屋產權神不知鬼不覺已移轉至他人名下。 

二、偽造土地權狀詐騙買主：

詐騙集團偽造土地所有權狀、印鑑證明等，向有意購買土地詐騙即期支票，再利用所得價金購買大量金條進行洗錢。 

三、假借取得國宅配額，仲介國宅詐財：

詐騙集團偽稱透過國安局官員關係，取得眷村改建國宅配額，讓民眾搶先申購為由，藉機詐財，

並順利取得國宅預售屋鑰匙主動帶看，受害200多人，詐騙2億餘元。 

四、利用無人居住之空屋，假藉屋主名義賣屋詐財：

以無人居住且位處偏僻的空屋為標的，對外刊登廣告，自稱是屋主要賣房子，

並偽製鑰匙主動帶看，等到有人簽訂買賣契約並付定金後，就捲款潛逃。 

五、假租屋騙鑰匙，再轉租詐押金：

詐騙人以租屋為名，向屋主騙取鑰匙後，自行刊登房屋招租廣告，再以假屋主身分，

向租屋人詐騙押金、租金幾萬元不等，並在房屋租賃契約中填寫真屋主的姓名、身分證統一字號，

等到真屋主要來收房租時，雙方才發現被騙。 

六、建商預售屋一屋兩賣：

消費者買預售屋繳交幾百萬元頭期款及工程款後，由於建商未實施履約保證制度，

並將原土地過戶給消費者之外的第三人，使得消費者只有一張契約書債權憑證，卻L法入住新屋。 

七、以e-mail廣告售地詐財：

「1500坪土地低價出售」這是e-mail上常見的廣告郵件，業者表示要低價賣千坪土地，

並列出土地現況，但進一步詢問後，對方又不留下姓名與連絡電話。 

八、以投資銀拍屋為名詐財：

以經營銀拍屋為名，招攬投資人，初期給予高額報酬率，讓投資人不疑有詐，

紛紛投資大量金額，再以財務危機為由，拒絕償還投資價款，並捲款潛逃。

這樣也能騙！男子吳聲鑾在新竹租下豪宅後，將名字改成與吳姓房東同名，再攔截銀行寄給房東的貸款交易明細，變造後以房東之姿，夥同哥哥吳尊一搭一唱，向地下金融放款業者行騙，有2名業者以為遇到借高利的大客戶，沒想到共被騙走162萬元！

新竹地院法官認為兄弟檔有多項竊盜、毒品前科，素行不良，正值青壯卻不知以正途取財，一再以偽造私文書手法詐騙，昨依偽造變造私文書等罪，重判吳聲鑾6年5個月、吳尊1年2個月徒刑。

變造身分證字號變屋主

判決書指出，吳聲鑾101年10月向竹市吳姓房東租屋，租期一簽就是2年，102年5月13日吳聲鑾改和房東同名，還私下攔截銀行寄給房東的貸款交易明細，自行塗抹變造「借款人統編」欄位為自己的身分證字號。

老哥還演假債權人

102年8月，吳聲鑾向從事地下金融的余男佯稱，想將自己的豪宅設定抵押權做為擔保，向余男借巨款，繼而又騙稱房地遭「吳紹緯」（吳聲鑾哥哥吳尊化名）假扣押，無法馬上設定抵押權，要提供解除假扣押的擔保金，吳聲鑾並出示變造的銀行貸款交易明細，及稅務局函、房屋稅繳款書及其印鑑證明等資料，讓余男誤以為他確實為該房地所有權人，被騙112萬元。

兩人借出162萬要不回

吳聲鑾又以同樣的手法，向另名從事地下金融的王女借款，吳尊佯稱是吳紹偉，2人與王女會面，吳尊兄弟拿不出所有權狀，吳聲鑾便以收款證明切結書，由吳尊偽簽吳紹偉名字，並蓋上偽刻印章，編織吳紹偉已收款50萬元，願意撤銷該房地的假扣押，還將切結書交給王女，王女才將50萬元交給吳尊，事後吳尊未拿所有權狀給王女，王女才知受騙。