河畔小築

如何避開不動產30個陷阱分做三個部份：
銀行貸款部份
仲介行銷部份
物件評估部份

銀行貸款部份

1.千萬別找專門擺烏龍的行員估價
在"找到如何成功的秘密"一書中有提到在買賣不動產的過程，一定要以銀行的估價作為出價的標準，按照這個邏輯絕對不會錯，不過有一點要特別注意，一定要請三家銀行估價，因為在估價的過程中有可能你會遇到烏龍的行員，也許是新來的或是缺業績，這一類專門擺烏龍的行員，你一定要特別小心，因為他是以收案件為主，你問他能不能估到你要的額度，他一定說可以，你問他能不能要到你要的利率，他一定說可以，因為他希望能爭取你的案件，所以什麼都可以，這跟男人很像，在得手之前，閃光提出什麼要求都可以，但得手之後，沒有一樣他做得到的，一個物件別家都估八百萬，他硬是說可以做到一千萬，剛開始你會以為他超厲害的，等到真的操作時，他的理由特別多，譬如：因為新的主管剛到，所以現在只能做到八百萬或是因為現在徵審超機車核准的額度只能到八百萬，你怎麼辦？頭都已經洗了一半了，沒錯！他就是賭你到最後一定會妥協，因為你騎虎難下了嘛！記住我跟你說的一句話，沒有達到我們要的額度，我們就是不貸，而且對於這種天兵型的行員，一定沒有下一次配合的機會

2.利率差0.5%都必須要據理力爭
多數人對銀行利率差個0.5%沒什麼感覺！但房貸一貸就是上千萬，一揹就是20年，拜託你！你一定要有感覺好不好？因為這樣計算下來，20年相差了100萬，看看你的存摺要存個一百萬有多難，我不知道你為什麼能夠如此氣定神閒？是很會賺錢嘛！還是根本就不了解自身的權益，上班族一輩子縮衣節食，為的是什麼？無非就是希望能夠為自己和家人買一個窩，但是卻因為對銀行專業的不足，一個小細節都虧掉了你十年的儲蓄，台語的一句話"存小條的，虧大條的，有用嘛！銀行的利率是可以談的你知道嘛！面對利率你必須看的比命還重要，因為差個一%，那有可能要白做工十年，我知道大多數的人只喜歡買房子的感覺，而不重視銀行的利率，以前你不認識我可以這樣，但現在你認識我了，我不允許你在繼續作盤子下去

3.如果你不懂綁約？不要再當投資客
在銀行的房貸中，你特別要注意的事有沒有綁約？因為很多的投資可操作的都是價差，屬於短期獲利，但忽略了銀行房貸的綁約，這是一條你原本可以避免得的不必要開銷，而且你卻沒有注意到，一般的銀行綁約大約1-3年，有的銀行甚至沒有綁約，你明明知道你買進房子在一年之內有可能會脫手，但你卻選擇有綁約的銀行，這就像你明明喝了酒，看到前面有警察臨檢，你還開過去說你要吹的感覺一樣，以前你不懂可以原諒，不過！從今天起，你不能再這樣了，沒有知識也要有常識，就算沒有常識也要常常看電視嘛！不要再做仲介業與銀行業眼中的優質投資客了，經營不動產是要獲利不是要作白工的，仔細去回想你以前投資的物件，真的有獲利嘛！還是你一直搞不懂明明有賺錢，但為什到最後算一算都剛好打平而已，如果這一懂你沒弄不懂，那經營不動產一點意思都沒有！

4.如果要收信保費，連朋友都沒得做了
在你辦理信用貸款的過程中，一般銀行會酌收信保費3%-4%，以貸一百萬來說那就是3-4萬，還沒賺到錢你就已經損失3-4萬，我不清楚你的邏輯在哪？你一定會說：銀行都這樣說了你能不接受嘛！沒錯！銀行最喜歡也是你這種客戶，難怪銀行的大樓愈蓋愈高，你家的房子愈買愈低，有些東西你真的不能不懂裝懂，因為一下子這邊多繳一點點，那邊又被扣了一點點，你覺得你的年報酬率10％，真的有放入口袋嘛！懂得銀行的專葉真的很重要，不要再跟銀行說：可不可以給我利率低，額度高，速度快的條件，那只會讓銀行行員知道你是一隻肥羊而已！不但沒幫助，反而得到的更差，只要你懂，銀行就不管亂來，有些銀行真的不需要信保費，如果你真的想要再不動產裡賺到大錢，這些東西你不能不懂！

5.貨比三家永遠不吃虧
銀行的產品就是錢，透過包裝變成各式的金融產品，就像我們家隔壁的鵝肉店一樣，雖然是賣鵝肉，但卻可以變化成數種產品，例如鵝肉冬粉，鵝肉飯，鵝肉湯麵，鵝肉拼盤....等等，在台灣金融機構相當多，除了全省性的，還有區域性的，懂銀行專業是銀行要拜託你跟他借錢，不懂銀行專業是你要跟銀行拜託借錢給你，你一定要掌握這個優勢，因為銀行如果沒有這些借錢的人，那他們吃什麼啊？然而各家銀行喜歡的客戶族群不同，所以便有不同的授信準則，你必須花點功夫去瞭解，所謂貨比三家不吃虧，但前提之下你一定要先懂貨才能比貨，建議你先熟讀找到如何成功的秘密這一本書，因為這當中有銀行金融產品的詳細介紹，熟讀了這些金融產品之後，在學習詢問各家的授信準則，那你一定可以輕易地比較出哪一家銀行的產品才是你最需要的產品，你絕對不可能在銀行貸款的過程中吃虧，因為你完全都懂

6.看清楚所有的契約條文才畫押
很多人跟銀行交手的經驗都是銀行畫圈圈的地方簽名就是了，不管契約條文寫的密密麻麻，只管簽名簽的帥不帥？真的搞不懂你們在想什麼？下次如果你有機會在看一次契約的話，你仔細看銀行的作法，只要寫到重要的條文，那個字小到用放大鏡都看不大清楚！但要你簽名的地方比你們家的停車場還大，等到有糾紛時，他會說那都是你親自看過親筆簽的，這下子你終於懂了吧！有多少人在這一個節骨眼慘遭滅頂的一大堆，你不能不小心！所以下在簽訂貸款契約時，一定要記住一件事，也就是契約逐條看過並且唸過，不清楚的地方一定要弄清楚，確定沒有任何模糊空間，你才可以簽下你的名字，別忘了！這貸款是你要繳的，而且一繳就是20年，能不小心嘛！請用最嚴謹的態度來看待契約條文，當行員在簽約時愈跟你哈拉，這時你更應該注意小心有詐，看看那一些連動債的受害者，當初就是被哈拉跟呼隴的，再看看現在銀行漠不關心的處理態度，你就應該知道簽契約要多麼小心了

7.不要輕易地被銀行灌上迷湯
經營不動產最重要的就是要瞭解自己的支付能力，不要高估自己的實力，更不能因為銀行祭出的優惠方案衝昏了你獨立判斷的腦袋，當你要購買一間房子，要考量很多參數，銀行最常做的就是使用全貸與前三年免繳本金的優惠再加上利率優惠專案，例如安心專案，要小心！隨時有可能多了兩個字，叫做安心上路專案，買賣不動產是要經過數據評估的，多數人因為優惠而進場的大多以套牢或斷頭收場，這些人並沒有精算過取得物件的報酬率，更別說想過自己到底有無能力支付房貸，想的儘是一些要給閃光一個安全的窩畫面，從來沒有去考慮一下存摺目前只剩下四位數的窘境，要把銀行的錢搬出來不難！但那將它還回去對很多人來說可是困難重重，要跟銀行貸款時，你一定要想清楚償還計畫，不要用感性來操作房地產，因為不動產是有輸贏的，我們只能接受贏，沒有為什麼？因為我們買賣不動產只相信我們精算出來的數據，跟優惠無關

8.錢還沒拿到手都不能說貸款核准
很多人將貸款的文件交給了銀行，就一廂情願以為一定會過件，坦白講銀行不過件的原因還真的很多，一般銀行都是以評分不足的理由予以婉拒，銀行的作業流程要經過行員整件-拉聯徵-假照會-出件-徵審-照會-對保-回查-撥款等等流程，絕非一般民眾認為送資料給行員就等著拿錢這麼簡單而已，在這過程中隨時都有不撥款的可能性，一般來說，行員如果有拉聯徵並且假照會的話，過件的機率高達就九成，剩下的就是徵審核准的額度能不能接受而已！另外還有一點是回查的部份，銀行為了怕你一件多送，現在都會實施回查，如果有發現一件多送現象，就算核准都有不撥款的可能性，總之民眾一定要有一個正確的心態，只要還沒拿到錢，絕對不能大意，誤以為這筆貸款一定會通過，以銀行送件過件率來說，平均落在3-5成，所以還是要特別小心！

9.要懂得爭取年限的權益
一般民眾在做信貸時，可分為3-5-7年，隨著你的條件的不同，在銀行的徵審方面會做斟酌，不過3-5-7年的月付金相當甚多，隨著你的金額的多寡。影響的程度更大，民眾一般都聽行員怎麼說？大概就怎麼做了，事實上，這中間充滿的貸款的技巧，譬如說：行員告訴你只能做五年期，但你希望能做七年期，這樣月付金會比較低，生活壓力比較不會那麼辛苦！但行員堅持只能做五年期，事實上，這是有空間的，但因為核准之後要再爭取，一般行員必須寫報告給主管再爭取，往往行員都懶得再去寫，直接說不行比較快，這樣你聽懂我在說什麼了吧！如果你懂貸款，下次你一定會堅持你要的年限，因為如果要不到你期望的年限，你可以跟行員講你不能接受，這時你一定要堅定你的立場，你一定會看到行員跟你說，不然他再爭取看看，因為它也不想失去你這個客戶

10.能不需要保人盡量不要保人
許多銀行在信貸方面非常喜歡操作保人這一塊，它的想法很簡單，因為信貸是無單找個保人牽制住總是對銀行較有保障，理論上是沒錯，但這對貸款人卻造成很大的壓力，而且有的銀行還要求二等親，甚至還要求要有勞保薪轉，千萬別這麼快就答應，因為不需要保人的銀行多的是，一定事你的銀行專業不夠，才會這麼輕易的答應，你試著去思考一個角度，信貸才貸多少而已，就將兩個人的信用綁在一起，而且保人的負債比也一起升高了，這樣也會影響到保人在做貸款的時候會扣額度，而且一旦發生信用不良的狀況，等於兩個人的信用都一起不良，這一點是很多貸款人在貸款時沒有想到的問題，但往往在發生後再來後悔已經來不及，其實我覺得銀行貸款並不難，只是其中的陷阱你必須先瞭解，看過這些陷阱相信對你日後再跟銀行交手，一定會有更棒的心理準備，你會擁有更多的主控權，當然你也更能保護自己的權益

在物件評估你所要避開的陷阱

11.一輩子你都不能碰到一次的凶宅，你不得不防！
在我出手40次的物件裡，每一次我都會提醒自己這一個重點，因為成功一百次都不能疏忽在凶宅這一次，事實上，要預防掉凶宅並非難事，你可以選擇上凶宅網，現在資訊已經非常普遍，更好的作法就是現勘，以我的習慣一定是會先到物件的附近跟鄰居聊聊，如早餐店，我會選擇在那裡用餐，好不好吃是另外一回事，重點是可以聊一聊物件，只要你願意去作聊天的動作，你就會知道鄰居有多熱心了，只要是有凶宅的狀況，鄰居都會介紹的非常詳細，包括什麼時候發生？什麼樣的原因發生？她都會鉅細靡遺講解的非常清楚，深怕有遺漏的部份，而且從他的眼神中可以看出他對你想買凶宅的勇氣！其實我一直認為會買到凶宅，最大的原因一定是沒有作現勘，不然就是沒有跟鄰居聊一下，如果你願意在這方面作一點功課，你會買到凶宅的機率趨近於零，思考一下如果你第一次出手買房就買到凶宅，那真的會觸霉頭

12.別掉入建商或是仲介的投報率計算公式的迷失！
這點是我覺得最重要的，因為民眾普遍對數字比較沒有概念，針對投報率的算法多半有聽沒有懂，只看到算出來的數據有大於10％，就決定購買意願，當然最後才驚覺上當已經太晚，一般的建商與仲介業者通常在計算公式動了一些手腳，在取得成本中沒有把銀行貸款的金額沒有計算在內，只計算自備款的部份，當然以這樣的算法分母的數字變小，投報率一定會變高，再用租金收益去減到房貸所要支付的利息，看似合理但裡面卻隱藏了玄機，這當中的假設值就是在滿租的狀況下，但如果沒有滿租的話，這個投報率就是謊言一場，投資房地產你必須做好最壞的打算，不能都想好的，很多人大多是在這裡被套牢的，建議你在計算年投報率時，應該將所有的取得的成本包含房貸一起計算在內，另外在租金收益減掉房貸部份往往沒有注意到本金攤提也是陷阱之一，買房之前一定要特別注意，計算公式一切從嚴，因為房貸是你在繳，繳不出來是你的房子被法拍，信用破產的人也是你

13.避掉一些有抗性會影響房價的問題
廟宇，醫院，殯儀館，墳墓，聲色場所，空屋率高等等，這些都是會嚴重影響房價的東西，千萬不要大意，舉個例子來說聲色場所進出的人非常複雜，如果你是位女性，有時搭電梯可能還會被誤認為上班小姐，這樣的情形你一定會感到不舒服，相對的要租人家也會被拒絕，至於廟宇早晚的誦經聲包準你會瘋掉，況且台灣的習俗買房子更不建議你買在廟旁邊，其實這些都是你在購買房子事先都可以預防掉的，千萬不要貪小便宜，認為物件便宜就出手，我常講一句話：物件便宜更會讓人賠錢，因為很容易大意，我們投資不動產不是因為物件便宜，一定要注意是否脫手容易的問題，因為我相信你一定不願意買到一間讓你無法脫手的物件，所以在出手前務必小心這幾個比較大抗性的問題

14.千萬別花大錢去買公設比
投資不動產你真的要學一點專業，千萬不要花大錢去買公設比，當公設比重過大時，在出售時即將會成為被砍價錢最好的理由，如果公設比包含了停車位這還無可厚非，但如果都是包含中庭，請問你買那麼大的中庭要幹嘛？學會去計算室內坪數，在投資不動產獲利中要注意的是，公設愈少投報率愈高，因為現在的投資客愈來愈聰明，大家比較會注意到實用性，如果在改建套房這一塊，大家更是斤斤計較，因為公設這一塊對改建來說，毫無用處可言，大家在乎的是室內坪數有多少？所以在購買不動產之前，一定要看清楚實際的坪數到底有多少？公設到底佔多少？沒有人會願意花錢買公設的，這一點在你購買不動產之前，一定確實瞭解權狀裡的坪數為何？公設坪數隨便多個幾坪？你可能要多上班好幾年！

15.不要買到屋況太差的物件
根據我現勘物件的心得，有幾個要特別的重點:
1.壁癌
2.格局不方正
3.牆壁出現裂痕
4.漏水嚴重
5.管線老舊
6.高度有壓迫感
7.梁柱太多
8.結構體不穩固

以上這些都是你在投資物件要特別注意的事項，只要你疏忽其中的一項，那你可就要拿現金來買經驗，所以建議你在購買物件前先做好以上的功課。

16.不要買到產權不清楚的房子
在銀行的授信準則中，針對物件如果有民間設定一律不予承作，因為如果是銀行設定清償後，各家銀行都有一定的默契，會開出清償證明，方便你去作塗銷的動作，但如果是民間設定，銀行不敢作清償動作，因為不知道民間的債權人是否會作塗銷的動作？所以銀行一般不會承作有民間設定的房子，這是因為如此，你更不能去碰這一類的物件，重點是銀行貸款方面你絕對問不到，另外一旦產生糾紛，這將會讓你的資金有如石沉大海，怪誰？怪自己吧？還有針對權狀的坪數一定要與實際坪數相符，如果你不細心的話，隨便少個幾坪？你也看不出來。你難得買一間房子，弄清楚產權是一件重要的事

17.不要買小坪數低單價的套房
在銀行的授信準則中，中南部15坪以下算是套房，大台北地區12坪以下算是套房，目前銀行對於套房多數不予承作，僅有2-3家有在承作而已，在台北的套房也僅承作地點較優的地方，就我個人的觀點，並不建議投資套房，因為銀行貸款的因素，將會嚴重影響承接的壓力，況且獲利並不優，一樣要做投資，為什麼不做公寓？因為要脫手的可能性會增高很多，以台中的套房來說，大多數都是貶值，而且空屋率奇高，如果是一整棟都是套房的，那你更要特別小心！不是進出複雜就是凶宅特別多，因為小坪數一般都是八大行業員工的最愛，原本你是想買個房子賺錢，但如果你買的是小套房，那有可能是夢靨的開始，因為小套房要找到好房客難度較高，如果整棟都是小套房，進出房客過於複雜，自然好房客就會卻步，當然到最後你會發現住進來的都是同類型的，當然如果你喜歡這類型的房客，那就另當別論了

18.不要買投資客改好的房子
所有的大獲利都在改好之前，等到你買到改好的房子剩下的都是蠅頭小利，我不知道你在高興什麼？投資客以低價的成本取得物件，最少有三成以上的獲利，在將物件加以裝修或改建，這當中還要獲利，你買到的房子幾乎都是行情高價，你覺得你會有獲利空間嘛！所以每位學員我都會告誡他們，我們自己就是精明的投資客，絕對不可能去買投資客改好的房子，這是犯了天條，賠錢的機率超高，除非只有一種情形，那就是投資客跟你是好朋友，願意將實際成本獲利算給你看，大家利潤均分，這樣的物件你才可以考慮，除此之外，一切免談，我知道我說了這段話會傷了一些人，更重要我自己也是不動產投資的角色，但我還是希望大家不要買到貴的房子，因為我知道你賺錢非常辛苦，該讓別人賺的當然無可厚非，但嚴禁你當盤子，也就是仲介口中的優質投資客

19.不要再買年租金報酬率10%的房子
在台中仲介會告訴你，如果你的房子有年租金報酬率10%一定很好賣，所以很多民眾在挑選房子都會注意有沒有10%，但我想問你一句話，你都會在乎有沒有10%，那買你的房子的人難道不會在乎有沒有10%嘛！你是認為全天下的人只有你會計算年報酬率嘛！你現在終於知道你的房子為什麼賣不掉了吧！因為就算你都不賺，買你房子的人也算不到10%，更何況你還想要賺，所以確定一件事，那就是別人一定買不到10%的東西，既然算不到10％，那又有誰會去作承接的動作，我想這就是你買房子最大的盲點，下次有機會再遇到跟你說10%物件的人，你一定要問他，你是真的把我當盤子嘛！我真的怕他說一句話：被識怕了，揪咪，尋找高年報酬率的物件，因為它與10%的差距就是你的價差，傻一次就好了，接下來我不准你再傻下去。

20.不要買便宜的房子，要買好脫手的房子
很多人買房子看到便宜，眼睛睜的比牛眼還大，到最後賠的一大糊塗，我已經講過我們投資不動產不是只因景氣不好房價下跌而已，要注意房價下跌買便宜房子被困住的更多，因為他們從來不考慮好不好脫手的問題，只將注意力集中在便宜與否？當然被套牢那也是必然的事，投資不動產是要經過精算評估，不是符合投報率就好，那澎湖不是更好，最便宜嘛！你應該要實際去現勘，看看當地的市場，像你要買的物件週轉率高不高，或是你要改建的套房當地有沒有市場，而不一股腦兒想的都是滿租，錢收到手抽筋的畫面，到最後變成的應該是房子裡滿滿都是豬

與仲介交手要避開的陷阱

21.只能接受要約書，要斡旋金一句話辦不到
當你在買房子的時候，最常遇到的就事仲介要求你付斡旋金，在這裡你一定要特別小心，因為一般在你要看房子時，仲介會先跟你說看喜歡再說，等你看完了房子，他觀察你的表情，發現你的臉上露出喜歡的表情，坦白講智商有20應該都可以觀察的出來，這時候仲介會請你出看看，不怕死的你，當然也就進入了仲介的邏輯，當你開始參與，也正式宣佈你已經慢慢走入陷阱，重點不是出多少？而是你開始參與，這時，仲介會提出要求你付斡旋金，這樣可以代表你有意願購買的誠意，方便仲介去跟賣方作議價的動作，一般斡旋金仲介會要求現金或是支票，大約都是房子總價的5%左右，當然有些民眾也就傻傻的給了斡旋金，層出不窮的買賣糾紛中，常發生仲介收了斡旋金，媽的！給你搞失蹤的，當你找店東時，他告訴你這是業務員個人的行為，但重點是不管是誰的行為，你的錢已經不見了是事實，那是你省吃儉用三五年存下的，卻栽在業務員身上值得嘛！你一定想告訴我那畢竟是少數人的行為，不會這麼巧發生在你的上，相信我！就是你，你只要去思考一個問題，一生中只要發生一次，將會讓你終身遺憾，你能不小心嘛！建議你！使用要約書，當仲介要求你付斡旋金的時候，請你告訴他，你只能接受使用要約書，事實上他的功能與斡旋金一樣，當仲介議價達到你所簽訂契約中的價錢，這個契約就會生效，但一般的仲介都會裝傻，說沒有這種東西，這時你應該說：如果沒有要約書的話，那就不要了，這時你會發現仲介會說：猴子才這樣，大家都這麼熟了，其實要約書剛好我的身上還有一份，為什麼？仲介不喜歡用要約書，因為簽要約書並不能向買方收取支票或是現金，這樣去跟賣方議價難度將增強，不過這卻對買方有很大的保障，不用在擔心付了斡旋金有不肖的業務跑掉的可能性，請堅持這個底線，因為這種可能一次都不能發生在你的身上
22.只能簽一般簽，要簽專任那就不用再談
當你的房子要委託給仲介賣的時候，有些仲介會說：我們公司一定要簽專任，如果不簽專任，公司是不會作廣告，而且也不會接受，這時，你只要說一句話即可，那就是感恩，聽不懂什麼是公司規定？如果要這樣說，你也可以說：我們家規定一定不能簽專任，因為不會賣的仲介太多，常常很多人簽了專任，接下來才是惡夢的開始，如果你的價錢踏很硬的話，那仲介就直接把你的房子冰起來不賣，讓你動彈不得，因為有契約存在，所以你也無法自己賣或是找其他的人賣，如果真的賣出去了，他還會跟你要求要付他仲介費，這種戲碼時常上演，讓你真的會心力交瘁，如果你是一位急著需要賣屋求現的人，簽了專任委託書，等於是請鬼拿藥單，只有降價脫手的可能性，因為如果你不就範，那房子就讓你擱至契約截止那天，這樣你應該懂了吧！在從另一種角度來看，由多家的仲介簽一般簽，大家也比較會競爭，多家賣一定比一家賣來的快，而且你所開的價錢才不會被亂砍價，更不會被契約綁住不能成交
23.嚴懲賺差價的不肖仲介業者
最近一直發生買屋不但被賺仲介費，而且仲介還將買方當盤子賺差價，這一點絕對不能發生在你的身上，只要你有發現仲介有這樣的情事，一定要記得訴諸法律，因為你一定會勝訴，仲介這時已經犯了詐欺罪，一定要要求他把價差的錢還給你，因為你是擁有專業的，仲介在這裡是不可能佔到便宜的，事實上，這在仲介業也是不被允許的，等於一粒老鼠屎壞了一鍋粥，事實上，我可以接受仲介業者收取合理的仲介費，買方2%，賣方4%，但前提是他們能替我們爭取我們要的價錢，不然，我們自己就好了，但如果是賺價差的話，
那真的是天殺的，沒得商量
24.勿聽信仲介所說未來的發展性
這就像勿聽信男人的甜言蜜語一樣，還沒得手前，他連月亮都想摘給你，得手之後，他可以給你的大概就是月餅而已，什麼嫁給他吃香的喝辣的，有啦！吃香腸喝酸辣湯，港泰八日遊，南港到泰山半天就回來了，其實這個道理你都懂，而且你也都上過男人的當，實在不解，為何你還會相信仲介說：兩岸直行後大陸的火車會直接開到台北火車站，這裡的房價將會飆漲好幾倍，或是將來捷運一蓋好，這裡是雙捷運出口站，那房價真的是漲到爆，聽完這些話請你清醒一下好嗎？這些神話已經講了好幾十年，連個捷運設計圖都還沒出來，你都會相信，真是佩服你，這就像你在路上看到一位正妹，都還沒把到，但已經幻想到以後你們生的小孩要讀那一所國小一樣的荒繆，經營不動產最重要的是當下，你會出手的物件是因為經過評估當下有獲利性，就算沒有未來的發展性，你都不可能有虧損，當然如果當下有獲利，後來又有發展性那不是賺更多嘛！我只是要告訴各位，經營不動產不能有藝術家的夢幻想法，一切要從嚴，因為一個不小心，都有可能讓你損失好幾百萬，甚至重來，寧可在出手前，小心謹慎，也不能在事後後悔萬分

25.小心仲介帶假買方看屋
一般仲介為了讓賣方在價位上知難而退，往往會製造假買方，通常這個角色是由同事所扮演，這個戲碼通常都是經過事前的演練過，首先會由仲介通知賣方，告知有二三組買方出現，讓賣方認為仲介是有認真在經營物件，接下來由同事所扮演的假買方的戲碼就會登場，假買方所扮演的角色就是要摧毀賣方的信心，在看房子的過程中，他會竭盡所能把所有的缺點，嫌到沒有一塊是好的，只差沒有說是凶宅而已，出的價錢更是誇張到極點，幾乎是房價的一半左右，當然這個價錢不可能成交，仲介也非常清楚這一定會激怒賣方，但要注意假買方這時的功效已經達到，他的重點在於出一個最不可能的價錢，測試賣方最大的容忍程度，也就是底線，等到假買方離開後，這時仲介就會出來打圓場說這組假買方出的價錢真是沒有人性，以後生小孩一定沒屁眼，一邊狂罵假買方的不是，請注意仲介接下來他會說，其實假買方出的價錢真得很不合理，但話說回來賣方本身開的價錢也偏高了一點，因為假買方所講的缺點也是事實，這樣的戲碼大概演個二場，一般的賣方的信心應該會受創蠻大的，在價錢方面往往就會向下調降，當然如果仲介這一招無效，一般就會判斷賣方是硬芭樂，也就是價錢守很硬很難談，這時當然有可能仲介會變換其他方法或是先將你的物件擱置，觀察你想賣屋的急迫度，再決定接下來的動作

26. 不要被仲介的辛苦度給騙了
　　辛苦度是仲介最常操作的手法，什麼叫辛苦度？就是為了要取信屋主的作法，要讓屋主相信他有多認真的在作事情，他會每天到賣方的房子附近去發傳單，然後再跟你們家的鄰居打招呼，關心你家隔壁小強的媽媽今天又生了幾隻小狗，今天對面的王阿姨似乎痛風又犯了。要不然就是拿一張大型三角板，特意的放在你家週遭，還特地選在中午太陽最大又最熱的時候，旁邊還沒有樹蔭的點站在那邊給太陽曬，讓你可以看的到他在那邊給太陽曬到快中暑，然後你就會覺得這個年輕人真的是太認真了，於是還拿罐飲料去給他喝。這些作法不為了什麼，就是要讓你相信他是有認真在作事，取得你的信任感後，接下來就方便他可以跟你議價了。

27. 小心仲介丟出來的訊號彈：作狀況
　　相信不管你是買方還是賣方，只要跟仲介交過手他一定會作狀況給你，只是有時候你還不自知而已。什麼叫做作狀況？就是將娘家跟真情滿天下拿到真實生活中上演，而且還會演的比戲裡面還要真實。當你是屋主的時候，仲介就會打電話跟你說：「我今天帶了幾組人馬去你的房子那邊看，而且我還特意先過去打掃過一遍，好讓房子看起來乾淨些，不過這些買方就一直嫌這間房子，說環境不好，風水不好，就連隔壁的老王上完廁所聲音太大他也要嫌。」這個就是仲介在利用買方的反應來打屋主的巴掌，但是大部份這些小動作都是仲介在作狀況，因為這組買方可能根本就不存在，他只是要丟出一些訊息去測試一下賣方的極限到哪邊。
　　當然他有可能也會操作買方這邊，說這個屋主就跟吃了威爾剛一樣，要多硬有多硬，價格就是死不願降下來，然後跟你一起訐譙屋主，接著又會跟你說，其實我們的價格可以再加一些，因為屋主也不是那麼不通人情的人，只要我們這邊表示誠意，我相信他一定也會願意降價的。但是他在這樣跟你說的時候，麻煩請他敘述一下屋主的樣子，因為他有可能連屋主的面都沒見過，只是為了先拉價所以先跟你這樣子說。以上的二種手法~都是仲介會作的狀況，買房子的人不能不提防啊！

28. 仲介的大絕：以拉價保護出價
　　當你一不小心掉入了仲介的邏輯裡面後，因為喜歡房子所以出了一個價格，而價格剛好又是他們的成交價格，身為一個在仲介眼中的「大盤仔」，你覺得仲介會直接跟你說：「恭喜你，在眾多的買方當中你脫穎而出，買到這間房子！」還是會告訴你說：「Bingo！你中槍了！」別傻了孩子，趕快從睡夢中清醒吧！去問問看你週遭買過房子的朋友，有沒有仲介在帶看的過程中直接跟你說：「你出的這個價格就是屋主要的價格。」就算你今天出到了屋主要的價格，甚至超出屋主的預期價格，仲介還是會跟你說：「你這樣的價格真的不行啦！」這樣還是偏離行情太遠，這樣的價格很難成交，為什麼仲介要這麼作？他就是要用拉價來保護出價！如果他今天不這麼作的話，買方有可能會覺得自己出了高價，到時候又反悔。而且這麼作還有一個好處，就是看能不能再將價格往上拉，測試買方的承受極限，遇到這樣的情形，請好好的冷靜思考一下你的出價。

29. 不要再相信委託書上出現的假象
　　仲介最喜歡搞的東西，其實就是二手策略，讓你看到的是一套，但實際操作的又是一套。其實仲介在簽委託書的時候還會再拿一份附屬附合約，它是依附在這份主合約上面，這份附屬合約可以變更主合約上面的任何條款，像可以將專任改一般，也可以更改屋主的出價等，有某些知名仲介強調自己非專任約不簽，但是為什麼他們簽了專任約，又看到其它的同行也有在賣？也就是利用這份文件的關係來作變更，但是這個地方我要強調的就是價格的部份，其實仲介一開始在簽約的時候，就會將屋主的開價跟底價先寫好。假設屋主要實拿380萬，仲介會先將自己的服務費加上去，然後寫在附屬合約裡面，之後在主合約上面會要求屋主寫了一個高高的價格，這個是要讓買方看的，讓他們誤以為屋主真的是要賣這個價格，好讓買方掉入他們的邏輯裡面，所以當仲介拿出委託書給你看屋主所寫的任何資訊，尤其是價格的部份，看看就好！真的不要相信！

30. 仲介的話聽聽就好
　　仲介不管是買屋還是賣屋，除了會喜歡作狀況給買方或賣方外，還喜歡製造緊張加刺激的感覺。以買方來說，他們會喜歡用一些話術來讓買方有買不到的感覺，比如最常聽到的就是：「這間房子屋主本來開四百八十萬，我一直去跟他議價，好不容易才議到了四百萬，結果我上個禮拜收了一個三百八十萬的斡旋，他還不接受呢！」仲介說這一段話的意思，最主要是要你從三百八十萬往上加。但這一段話在我聽起來，這個屋主的底價大概就是在三百八十萬左右，這時候就算你出的價格比三百八十萬還低，也許仲介一開始不會跟你收，因為不想打自己嘴巴，但是事後他一定會再跟你聯絡，然後告訴你屋主的價格有在降低了，問你是否願意用之前的價格再試一次。那仲介會怎麼對付賣方呢？他會一直跟你強調這個買方真的很有誠意，他之前出的價格我已經跟他說不可能了，結果他後來又再往上加了多少，是不是你這邊也能夠放軟一點，好讓我再去請他價格再往上加？其實買方一開始本來就出這樣的價格，為了讓你有感覺，所以才多了買方本來是出不可能的價格，讓你有感受到他有努力的在為你拉價。其實這些話真的聽聽就好，因為這些都是要讓你的底限動搖，掉入仲介的邏輯裡面，別再把這些話真的當一回事，隨便相信一句話~就有可能讓你損失幾十萬。

原始出處：實踐家與夢想家