預售屋,因無法瞭解最後新成屋之施工品質,一般要注意這家建商之前的建案成案,及住戶的口碑。
首先要慎選建設公司~如遠雄~國泰等等等~~~大型的建設公司
第一有保障
第二大公司資金足夠
第三所推的建案比較有保障
買預售屋需要注意哪些事項??
一、建照與產權
建築物興建,要先領有建造執照,才可以向鍵值管理機關申請開工;完成後要申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,接著才能申請接通水電。沒有有建照?傾銷受人員亮出來吧。
此外,建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果是和地主合建,購屋人最好分別與地主簽立土地買賣契約、與建設公司簽訂房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權。
二、稅費誰買單
各種稅費由誰負擔,應該在房屋買賣契約書中註明。通常所應負擔的稅費包括:土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費以及代書費等,除依法令規定契稅由買方繳納、土地增值稅為賣方繳納外,其餘稅費由誰負擔,應該在契約中明訂,以免日後發生糾紛。
三、公設比多少
如果聽到「以最低的價格買到較大的坪數」 ,要注意坪數有沒有灌水。因為樣品屋沒有樑柱、家具尺寸較小、牆壁較薄,可能會產生空間的放大效果,交屋後才發現落差很大,可能就是銷售員把夾層坪數都算進去,因此,購買時一定要問清楚:公設比有多高,自用面積多少,含不含夾層坪數。
四、挑高夠高嗎
一般的房子都是2米8到3米的高度,但不少房子打著「挑高」的名義,主要就是看準購屋人認為挑高可以做夾層的心理,但是如果是挑高3米6,天花板厚度就要10 公分,3米6的產品只能做成閣樓或者是儲藏室,人根本不好活動。
五、何時可完工
購屋者最關心的就是交屋日期,簽約時應註明開工日期、完工期限與交屋日期,並注意使用的是「工作天」或者是「日曆天」。
六、如何付貨款
許多建商標榜「只要自備款xx萬元,即可擁有美麗新家」,甚至打出保證九成銀貸的訴求,對於自備款不足的人相當具有誘因。要注意的是雖然建商願意接受高成數的貸款,但銀行可不一定接受。
七、建材與設備
使用建材如電梯、廚具、地磚、衛浴設備等,建商多會在契約註明廠牌「或同等級之建材」,但何謂同等級建材,為避免差異過大,最好在契約上註明建材內容及保固期限範圍。通常一般設備保固期限為一年,如果契約上沒有這項條款,可以要求建商加註。
八、樑柱與格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋人要問清楚的地方。此外,預售屋平面圖只看的到「柱」,卻看不到樑的位置,因此有必要主動詢問銷售員,以免交屋後才發現大良影響到空間規劃與傢具擺設。
九、管理費多少
有些社區完工後建設公司會輔導成立管理委員會,住戶要按月繳納管理費用,購屋人應是先問清楚費用如何計算。
十、違約責任
購買預售屋,從簽約到實際交屋約需經1年到3年到時間,簽訂契約時應詳加注意違約條款內容,看違反哪些條款時,另一方可解除契約,並注意賠償的金額是否合理。
十一、土地的區分
預售屋在看的時候~不能只關心模型屋還有樣品屋~
先看土地的區分~
如住宅~商用~工業~都有不同的規定~
十二、設計圖往往會在建設時變更
建案會說好是兩年完工交屋,但是因為天氣或者是工程問題,延宕到三年甚至四年。這時候如果你在預售的時候買了,工期中,最好多去看看自己買的單位。以免跟原本拿到的設計圖是不同的。
十三、預售屋的議價技巧及空間.
議價技巧便要十分注意,記得不要輕易開口出價,如同寶刀出鞘般,多多與銷售人員培養感情吧,議價的事他們幫忙與否是能否談成的關鍵,簡單的說明如上,必竟談判與議價沒有速成班,要靠經驗多多學習才是。
十四、購買預售屋之前還必須弄清楚的是,工程款是怎麼付的?
預售屋的自備款則分為15%頭期款(即俗稱『訂、簽、開』金),及15%工程款,由於是分期繳納,因此自備款資金準備的壓力較沒有那麼重。
購買預售屋之前還必須弄清楚的是,工程款是怎麼付的?若是期付,每一期相隔的時間多長?由於房子在地基完成之後,後面工程會變得相當快,原本一個半月一期,可能變成十天、一週就要繳錢,很容易發生週轉不靈現象。
可歸責建商或購屋者的交屋糾紛五花八門,
就常見的交屋糾紛,分為下列數種型態︰
一、合約糾紛:
情況有以下四種
1.產權不清:如土地無法辦理移轉給客戶。
2.銀貸不足
3.土地過戶時間提前:如合約未明確約定土地過戶時間,有些建商提早一個年度過給買方。而法院就此有一判決,認建商提前將土地過戶,對客戶並非不利,不構成違約條件。
4.稅費負擔爭議:地價稅及水電瓦斯基本費負擔,如無明文規定,也常生交屋糾紛。
二、施工品質不良:
如建商在鋼筋尺寸、混凝土強度磅數、水電配管品質等級動手腳,或施工不良造成房屋龜裂等。
三、室內面積不足:
私有面積設法自行丈量,再仿建商提供公設計算式,如總面 積超出合約所定容許誤差,即可要求建商退款。
四、公共設施縮水:
銷售時或合約承諾證明之所有公共設施,建商刻意忽略而被刪減。
五、建材設備不符:
照慣例,以高級品取代低級品是可接受的。但如不得已建商須對建材設備有所變更時,應儘量與客戶溝通求取瞭解。
六、停車位爭議:
如合約未講清楚,容易發生權狀有無、以少賣多、機械式車位型態層級糾紛。
俗話說「預防重於治療」,了解購屋糾紛並不在尋求救濟之道,而是事前防範方法,
我們將購屋者的防範方法列述如下︰
1.慎選有信用建商
2.產權證照查證:如土地權狀、土地使用分區證照、建築執照、施工藍圖等。
3.簽約時仔細詳看條文:合約為規範買賣雙方權利義務關係,也是糾紛產生 時認定誰是誰非的依據,故簽約時應特別謹慎細心。
4.施工中莫忘參觀監督:如發現施工不當,可根據事實向建商建議改善補救,一般建商多會從善如流加以改進
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